取消公摊，地产迎来大洗牌！
原创： 顾子明
本文授权转载至微信公众号：顾子明说
昨天上午，“多地官宣将取消公摊”相关话题登上微博、百度热搜第一。
根据官媒信息，多地“取消公摊”逐步开始落地，部分一二线城市，虽然未明确取消公摊，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式提高实际得房率。
这一轮官方放风，估计如果没啥反对意见的话，我估计明年就会开始大规模铺开了。。。
今天跟大家聊一聊取消公摊的影响。
公摊面积起源于香港，因为土地面积有限，而经济发展高速，政府处于绝对的甲方市场，所以香港政府通过招拍挂的形式，逼着开发商高价拍地，而开发商也很强势的将成本通过公摊面积的方式转嫁给了消费者。
同样，我们在前些年经济高速发展时期，也完全照搬了香港的招拍挂与公摊面积方式，将成本转嫁给了购房者，并严格遏制开发商帮助购房者“偷”面积，以保障政府土地财政的利益最大化。
这套招拍挂配合公摊面积的“聪明”设计，极大的提升了政府的单位土地出让金收益，尤其是在棚改回迁时代，可以用高层的小面积借助公摊膨胀成大面积，极大的降低政府拆迁成本，推动钉子户加快签署协议。
如今，取消公摊面积，本质是限制地方政府和开发商继续将成本向购房者转移，对于新购房者来说，是非常好的政策。
首先，按照套内面积计算时，由于产权面积大幅缩小，可以降低30%左右的税费、交易费、物业费、供暖、维修基金等各项房产持有和交易成本，实质性大幅提升房产的价值。
其次，房产证面积缩小后会导致每平米名义单价平均提升30%左右，对于开发商来说，为确保竞争力，就需要被迫降价，向消费者让利。
第三，过去窗台、地下等设计是要部分或全部计入产权面积的，取消公摊后，对于开发商赠送面积的限制也必然会放宽，过去每一百平的产权实际只有70平，未来每一百平的产权可以有140平，如果是低密度住宅区，这个数字甚至可以更多，以享受高品质住宅的生活。
而对于政府来说，现阶段搞出取消公摊面积，是跟新购房者双赢。
目前各地方政府都是将大量的土地向银行质押举债，由于近年来房产价格持续走跌，质押的土地也拍不出好价格，甚至大量面临跌破抵押值的风险。
取消了公摊面积后，虽然政府会损失未来一定的税金和附加税，但是每平米土地出让的地上建筑与附加值大幅增加，以及推动的新房交易量，可以解决政府土地质押这个最棘手的难题，而且每平米名义单价平均直接跳涨近30%，统计局不用瞎忙了，也有利于恢复土地与房地产市场的信心。
当然，任何一个游戏不可能全都是赢家。
我们可以将未来的新房定义成高质量住房，高质量住房的持有与交易成本大幅降低，赠送与实际使用面积大幅增加，对于新用户可以说是宠上天了。
用数字来表述，就是高质量住房只需要过去70%的持有成本，就可以享受过去200%的使用面积。
我们可以将公摊计算前后的房子理解为两种钞票，很多没有地段等附加属性的“旧钞”，在高质量“新钞”面前是需要按比例大幅打折的，也就意味着未来大量的旧房本在新房本面前会出现实质性的价值回归。
甚至可以把房产理解为股票，就是高质量的新股只需要旧股70%的资金成本，就可以享受旧股200%的分红率.......
最终，在高质量房产的带动下，每平米的单价数字回归，地方的土地财政也可以重新启动。
只是慨叹当年只想搂钱的香港大老板们，设计出公摊面积后，也没想到这玩意还可以这么用。
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