外环的“隐藏大佬”，十年前曾吊打“新天地”

作者 :房房得意 2022-10-11 10:55:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《外环的“隐藏大佬”，十年前曾吊打“新天地”》是一篇关于大佬,新天地,十年前的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

浦东的发展，没有什么环线逻辑。

房价也一样，都是跟着产业走。

所以前几年，得益于张江向东的发展。

让身处外环外的唐镇，房价与中环齐肩。

这几年，张江产业开始南扩。

那么一路向南，占据第一道关口的康桥，会不会成为下一个唐镇？

前身定位困扰，板块界面不好

康桥的前身，就是一个工业区大本营。

在这个板块，可以看到很多大厂，比如美特斯邦威、中国烟草之类。

可能，当年规划的时候，谁也没想到，浦东城市化的进程，这么快会干到康桥。

所以导致大面积规划居住区的时候，整个板块层次不齐，界面很难整齐划一。

这就导致很魔幻的事情发生：

那就是板块内的高端居住区过于隐秘，大部分路过康桥的人，只能看到嘈杂的马路，大型的货车，破烂的自建房以及陈旧工厂……

康桥展现的全是灰头土脸，鸟不拉屎的既视感。

作为一个外环附近的板块，康桥的配套算是齐全的。

为什么只能说算是？

拿交通举例：

板块内有3条地铁贯穿，分别是11号线、16号线和18号线。

虽然有3条线，但感觉通了个寂寞。

因为路过的站点比较少，能够辐射的范围有限。

这种感觉怎么说呢，就好像，我家距离地铁很近，但特么距离地铁站很远一个道理。

大部分出行仍然靠开车，或者走路。

虽然说开车一段地面路程之后，可以直接上外环和罗山路高架再直插内环。

但板块内地铁不给力，开车出行就必堵无疑。

所以目前，杨高南路正在修建类似于沪南公路一样的南北向快速路。

来缓解康桥居住区的出行拥堵情况。

再说学区：

康桥区域内的民办很屌。

有很出名的尚德实验、常青藤学校、浦东万科学校等。

这也印证了早期康桥居民的实力。

但是，自从民办摇号之后，再屌也要看运气。

而板块内，一个带梯队的公办学校都找不到。

虽然谣传汤巷那边会建挂名不错的高中和初中。

但没有尘埃落定之前，说多了都是耍流氓。

区域内商业：

有永乐广场、大润发、360广场、以及在建的costco。

虽布局分散，但也可以满足板块购物需求。

总体而言，这是一个没有什么太大短板的区域。

最好的片区单飞，留下康桥独自流泪

康桥发展最好的是邻近北蔡的御桥片区。

整个御桥一分为二，上半部分隶属于北蔡，下半部分属于康桥。

这块也是康桥界面最好的次新片区。

像仁和都市花园，靠万科海上传奇的带动下，已经冲上10万。

可以说是康桥的标杆了。

但好死不死。

整个御桥板块现在单飞了。

不管是北蔡片区还是康桥片区，现在打包都叫御桥板块。

于是，就有一个很尴尬的局面。

康桥现在，板块内没有所谓标杆。

不要觉得标杆没有用。一般的标杆，在板块内都是起到涨幅风向标。

就像御桥，区域内标杆海上传奇，在去年一度冲上12万单价的时候，大家就可以根据距离的远近，去制定一个差不多的价格。

所以仁和都市花园，最贵的时候也冲到过11万。

可惜，单飞之后，这一切繁荣景象都与康桥没啥关系了。

目前，区域内位于康桥中心的中邦城市花园，现在成交单价才6万多。

而继续南下，更远的周浦标杆新城西岸公园，都干到9万多了。

御桥单飞后，对于整个康桥的影响不仅是标杆没了，更重要的是，板块平均单价都跟着拉跨。

康桥的努力，都在为周浦做嫁衣

大家都知道康桥和周浦一直都难舍难分。

甚至板块内新房扎堆的时候，大家在一口锅里吃饭，都对外宣称：周康。

但，这些年的发展下来，发现，康桥都是在为周浦做垫脚石。

因为周康之间难舍难分，导致康桥板块内的商业布局。

怎么看都便宜周浦的居民。

这就算了，最气人的是，康桥的努力，都在为周浦做嫁衣。

康桥最出名的地块，就是林海公路与周浦交接的地方。

保利在2016年溢价400%拍出的地王。

当时据说保本看，上市房价不会低于7万。

于是，2016年整个周浦的新房，趁热打铁全部打出：周浦进入“7”字头时代。

新城西岸公园也靠着保利的地王，营销套路玩到飞起。

而等到康桥这边地王本尊上市的时候，限价也开始了。

地王的底裤都没保住，只开出6万价格。

而这时候，周浦的新房，事了拂衣去，深藏功与名。

隐藏大佬，天花板很高

虽然说现在康桥的整个片区规划的乱七八糟。

次新板块也都没有聚集到一起。

除了中心板块的中邦城市花园片区。

中科大生活片区。

还有浦发仁恒珊瑚世纪、保利颂、世茂云图等林海五虎次新片区。

这片区目前尚未有二手房成交记录。

但高品质小区聚集的片区，也意味着二手房挂牌价不会低。

目前这片次新房未公示的二手挂牌价在8万左右。

其次，康桥绝壁是卧虎藏龙。

整个片区别墅区超多，客户认可度也极高。

绿宝园别墅区，在2010年，总价比翠湖天地还高，成交也比翠湖多。简直逆天！

现在绿宝园挂牌在售的别墅价格大概在5000万上下。

还有万科提香别墅，总价也是5000万上下。

翠庭十九尊，别墅价格也在4000万上下。

康桥的高端别墅区的价格，可以说让周围兄弟板块瑟瑟发抖。

相比之下，周浦这种刚需大本营，不管再闹腾，康桥面前永远都只能是弟弟。

康桥未来的城市界面，很难比得上唐镇。

这是历史遗留的原因造成，大量的工厂不可能全部搬迁。

但是，康桥的上限会比唐镇更高。

这不仅是取决于张江产业南扩的加持。

更重要的是，同样作为外环外的板块。

康桥的位置更加优越。

进可攻，退可守。

不管是北上的御桥板块，还是南下的周浦。又或者是西侧的三林，和东面的川沙。

周围的邻居都属于未来浦东发展比较强劲的区域。

强强联合的聚集效应，远比孤单的唐镇更有劲头。

关键是，康桥的房价还没完全起飞，而唐镇已后续乏力。

无论是刚需、改善、还是豪宅。

在康桥，都能找到属于自己的位置。

康桥的上限，远不止于此。

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