楼市信心还在低谷！

作者 :茅草屋 2022-10-12 14:55:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《楼市信心还在低谷！》是一篇关于还在,低谷,楼市的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

这篇文章数据比较多，可能比较枯燥，但很重要，请提前至少准备10分钟慢一点看，这样你会更理解我们现在的经济形势。

昨天，央妈罕见在大晚上发出了9月份的社融数据，选择这个时间，是之前不曾遇到的。

总体来说：社融数据大超预期！

央妈的小九九可能是想让市场在晚上先消化一下，希望可以通过这个好消息振奋股市，冲上3000点。

毕竟国庆回来后，我A被虐的这么惨（呃，也没怎么好过。。。）

但是，截止中午收盘，大A还是一如既往的黑脸，说明投资信心还是不足。

其实不管是股市还是楼市，市场并不缺流动性，资金非常宽裕，但市场缺什么？

还是那两字：信心

现在资金不是在银行空转，就是存银行躺着。

我先分析数据，大家好好看看：

9月新增社融3.5万亿元，同比多增6274亿元，之前市场预期是2.8万亿元，所以说是大超预期。

同时，9月新增信贷2.47万亿元，同比多增8108亿元，也明显超出市场预期的1.8万亿元。

资料来源：Wind，中金公司研究部

社融代表资金需求，9月社融不仅总量在激增，一些具体的数据也逐渐改善。

其中，企业中长贷同比多增6540亿元至1.4万亿元、创历史同期新高；短贷延续增长、同比多增超4740亿元。

这意味着企业发展信心增强，融资需求在显回暖。

再看M2，M2代表资金供给。

9月M2同比12.1％，前值12.2％。货币供给还是保持平稳，没有再进一步的加大放水。可能上头也知道，市场确实不缺钱。

M1货币供应同比6.4％，前值6.1％，虽然M1环比增长一点点，但要知道7月还有6.7%。

所以零点几的百分比变动，根本说明不了市场对投资兴趣的增加，随时可以再跌回去，所以还要持续再观察几个月市场信心是否恢复的好。

今年以来不断在放水，这些钱流去了哪里呢？

基建。

8月份经济数据

其实看回今年的经济数据就知道了，大多数时候都是铁公基在拼命拉，房地产倒也想出力，奈何老百姓不买单。

出口呢又受到疫情的影响，只有基建是可控的。

多补充两句哈，前些天有人说我们的基建过剩了，我觉得这不知道从哪里看到的结论，我们的人均基建水平跟发达国家相比，差距非常大。这个是上半年万人大会高层提供有数据的。不知道为啥给一些人造成基建过剩的印象。

我觉得我们真的没那么发达，什么都没那么发达，基建的空间非常大。

继续看信贷数据：

根据中金公司的统计，6月以来高层提出的资金支持额度已经超过了2万亿。

包括8000亿元的政策性银行新增信贷额度、6000亿元可做资本金的政策性金融工具、2000亿元的设备更新再贷款、2000亿元的保交楼专项借款（部分可能与8000亿元的政策性银行信贷有重复），以及5000亿元的存量专项债限额发行。

这些贷款里关于房地产的主要是以保交楼为主，其余的大部分都是基建。

在高频数据上，全国水泥的出货率近期竟然出现了逆季节性上升。

图表：全国水泥出货率近期逆季节性上升

资料来源：Wind，中金公司研究部

这些资金有的在9月份已经完成投放，包括6000亿的政策性金融工具，和2000亿的保交楼专项借款（9月23日向沈阳支付）。

剩余的1万亿大概率会在四季度逐渐释放，也就是说四季度的社融大概率还会继续增长。对市场肯定是一个利好。

9月份还有一则消息，就是PSL卷土重来。

PSL大家看着很熟悉吧，中文名就是抵押补充贷款，曾经用于政策性棚改贷款。

从2019年后，PSL基本上退出市场了，但9月抵押补充贷款（PSL）余额净增1082亿元，创下2018年以来的最高值。

一听到这个政策，我知道有人欢喜有人愁，生怕房价再次暴涨。

但此PSL非彼PSL。

以前的PSL是货币棚改货政策配套实行的，目的是为了去库存和城市化。

而这一次呢也是定向的，但不是棚改，未来的PSL新增资金可能重点支持新基建、新型产业以及地方政府相关项目等。

简单来说也还是基建。

比如修路，修桥，基础建设，保障性安居房工程……

还有之前高层提出来的新基建：人工智能、数据中心、新能源、充电桩、特高压、工业互联网等科技创新领域基础设施。

8月份的时候央行发布的《结构性货币政策工具介绍》一文将PSL定位于阶段性工具，而非长期性工具。

所以我觉得PSL之所以重新出马，最重要的目的还是希望通过基建拉动就业，带动经济，一旦任务完成就会逐渐退出市场。

总之，我认为，未来十年，不管是老基建，还是新基建，空间和潜力都非常大。

那现在整体经济的瓶颈在哪里呢？

说到底还是房地产太拉胯，不仅对经济没帮助，现在还拖累经济。

房地产作为支柱性产业，变差了，后面带来一连串的影响。

9月份的社融数据虽然都在好转，但是需要注意的是，居民信贷却仍然提不起来。

居民贷款同比少增超1380亿元，其中中长期贷款同比少增1211亿元，连续10个月少增，创近7年同期新低，这说明买房的还在持续减少。

而居民存款同比增加2460亿元和3230亿元左右，依旧一路走高。

钱是不会撒谎的，很明显居民的信心依旧没有恢复，大家只存钱不花钱。

资料来源：中国人民银行，中金公司研究部

在过去，一直以来都是居民贷款增速高于企业贷款增速，可是今年企业贷款的增速已经慢慢超过居民贷款了。

同样的情况只发生在2008年金融风暴后，可见现在的居民信心有多低迷。

国庆回来之后，越来越多城市的房贷利率已经降到3字头，武汉3.95%、阳江3.9%、清远3.7%...

后面跟进的城市肯定会越来越多，只是目前的市场情绪来看，大众买不买单真的不好说。

搞不到到最后只能学习苏州了。

国庆期间，苏州流传一份“定向回购部分新房项目”的专家会议记录，其中提到，苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。

苏州9月份的新房成交量的确在涨，很可能就是政府回购出来的成绩。

这两天我发现原来之前已经有不少城市跟进了。

9月28日，新疆阿勒泰地区行政公署：鼓励国有企业收购商品房用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场。

9月5日，山东济南国资委官网发文，济南城市发展集团将在全市收购3000套商品房用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。

8月15日，浙江湖州发布通知，鼓励国有企业收购困难房企的滞销房，作为保障安置用房；

9月14日，浙江温州市鹿城区发布一份通告。也提到当地的国企将收购商品房作为租赁房源。

我找到了更早的文件，2015年社科院就提出过地房可以出台回购商品房作为保障房的政策。

但是后面棚改出台后，棚改就已经消化掉大量的库存了，于是这项政策基本上被忽略了。

现在棚改的作用已经很弱，再拉也拉不起来，未来去库存最好的办法也许只能是地方下场买房。

既帮助了地方解决保障房不足的问题，也能帮助房企去库存，也算是一举两得了吧！

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