今年救市，突然换了一种思路
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《今年救市，突然换了一种思路》是一篇关于换了,思路,突然的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
1
如果把房地产的救市，作为一道考题。
政府应该是不难应对，因为从2000年前后，同一道题应该做了好几遍了。
2008年9月，应对美国次贷危机是第一次。
2011年12月，应对国内货币紧缩和欧债危机是第二次。
2014年9月开始的去库存运动是第三次。
从2016年开始，政策更是频繁转向。
2018年年底，政策偏向宽松，年底经济工作会议未提及房地产调控
2020年初，为了抗击疫情，政策开始逐渐放宽。
直到最近2021年年底，我们现在面临的这场经济楼市保卫战。
2
然而，今年这道考试题，却越做越难。
首先，就是时间，基本上所有的救市动作，往往半年到一年一定会有效果。
2018年那一次，从楼市冰冻到楼市火爆，半年时间。
2020年那一次，从抗疫救市到2021年春节土拍，大概也就花了7个月。
然而，这一次，如果从2021年11月刘鹤副总理那篇著名的文章《必须实现高质量发展》算起，基本上也快一年了。
然而，这次救市依旧看不到尽头。
政策一个劲的出，仅仅十一之前，降息政策，二手房减免税收，下放地方某些城市贷款利率下限，三大利好相继拿出。
地方当然也很给力，契税补贴，房价补贴，松动“四限”，政策也是一个跟一个。
房地产公司更是努力，除了极个别城市之外，几乎所有房地产公司都在拼命营销，送完家电送车位，送完车位送储藏间，力度在近几年是空前的。
然而，营销数据还是不给力。
以宁波为例，尽管不少楼盘推出了优惠、促销活动，但国庆期间仅成交339套房源，对比去年同期下滑55.5%，较2020年下跌80.9%。
宁波不是孤例，跟据中指研究院公布的监测数据，10月1日-7日，全国20个重点监测城市新建商品住宅成交面积66.93万平方米，较去年同期日均成交面积下降37.7%。
3
为什么做了好几遍的题，2022年，从国家到地方都不会做了吗？
当然，里面原因比较复杂。
大家普遍认为是，因为疫情管控和去年对于经济的整顿，过于严厉，房地产+教培+互联网遭到打击，民营经济不振，今年春天上海疫情造成全国经济问题。
几个因素叠加，造成大家对于自己收入甚至工作没有信心，在没有信心的情况下不敢买房。
这是第一。
民营房企的普遍暴雷和从七月份开始的烂尾停贷问题，造成了大家对于新房的担心，所以也不敢买期房，造成房企特别是民营房企的困难。
当然，以上两条都是原因，而且是重要原因。
然而，很多人忽略了一条救市，本次的房地产救市，和2008年到2016年所有救市题目相比，增加了一个很重要的条件——国家想在稳房价的基础上救市。
用住建部的要求就是，稳地价，稳房价，稳预期。
不选择，我都要。
4
这些要求则是历次救市中不要求的。
我就举两个例子。
然而，3个月后，10月19日马上开始应对美国金融危机，于是一堆大招狠招在短时间内出台。
这一通操作，极大地刺激了市场，2009年整个中国楼市彻底走出来了一个v字型，楼市瞬间走向过热。
迫使政府在2009年底先后出台国四条、国十一条、国十条等政策，限购限贷遏制房价过快上涨势头。
然而，这场救市已经让房价在一些城市一年内拉升了40%以上。
这是第二个案例。
2014年，当国家意识到全国楼市库存过大，会影响经济发展的时候。
马上解除了绝大部分城市的限购政策。
2014年，6月呼和浩特解除，短短三个月，除了北上广深和三亚五个城市没有解除限购之外，基本上所有城市统统解除。
当时，应该没有考虑到，全国楼市的不同情况。
很多本来楼市库存不多的城市，应该保持限购的城市也解除了限购，造成了2015年底开始的房价不正常的暴涨，比如南京，厦门都属于这种情况。
5
然而，2022年的楼市，实际上很多城市比2014,2015年都要艰难，然而国家仍然坚持一些底线，包括热点城市限购不能破。
今年年初一些楼市不佳区域，如东北华北等城市取消限购。
到9月初，本来楼市就没有那么差的苏州也传出吴江区对于非本市户籍购房者限购要求取消。随后，吴中，相城，姑苏区也陆续放松。
然而仅仅过了一天，苏州住建局就明确表示，该政策叫停，仍然恢复三年内连续6个月的个税和社保证明。
这就充分体现了本次调控的“定力”——热点城市或者楼市尚可的城市，限购不能破，还是必须维持，实现真正救市中的“因城施策”
当然，2022年的这种救市“定力”，不仅仅体现在限购政策的问题上，可以从更多的调控中找到痕迹。
为什么，深圳楼市特别是二手楼市已经很凉的，然而深圳二手房指导价政策至今不彻底取消。
为什么，全国土拍市场已经全面平静，但是国家仍然坚持三次集中土拍，同时最高溢价率限定在15%，不让用地王这个屡试不爽的手段来刺激地方楼市。
为什么，只对6月到8月新建商品房住宅销售价格环比、同比连续下降3个月的城市，执行下调或者取消首套房贷利率下限的操作。
为什么，整个市场到了这个阶段，国家依然坚持“三道红线”不能废，甚至不能下调或者放松。
因为，从国家层面在本次救市的开始就有一个能做不能说的原则
——不能走2008年，2014年救市的老路。
短时间内，在楼市下猛药，让全国楼市瞬间从冰点到达沸点，如2008年的救市。
也不能，无差别全国一刀切的进行放松，让那些本来就没有太大问题的城市，楼市快速过热，如同2015年的一线城市和2019年的深圳楼市。
这些手段，虽然能够快速拉升成交，从而拉升GDP增长，然而后果，特别是负面后果是显而易见的，就是房价短时间内大规模上涨，至今我国还在为2016年的全国性大涨买单。
比如，大部分暴雷民企，大部分都是从2017年开始猛加杠杆的。
所以，2022年全国都在救市，但从现在来看还是在比较温和的救比较克制的救，比较理性的救，而不是不择手段，不计后果的救，尽可能救市的同时保持房价的稳定。
这样救，虽然可能会慢一些。
就像我们吃西药和吃中药的差别，效果虽然慢一点，但是未来的副作用也会小一点。
最后总结，从国家角度看救市问题。
2008年，我们的考题是——救楼市，关键是快，暂且不用管房价暴涨问题。
2022年，我们的考题是——救楼市，速度可以慢，但是同时房价也必须大体稳定。
希望，今明两年能在第二个问题上，也有个经得住历史考验的答案。
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