聊一聊地产16条和房价

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《聊一聊地产16条和房价》是一篇关于房价,地产,聊一聊的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

昨天后台有几个朋友留言，问支持房地产的金融16条，所以今天安排上。

我们首先来看一下，这个市场上的卖家、也就是开发商，是一群什么样的人。

他们出身不同、学历不同、年龄不同、性别不同……，但有两点是一样一样的。

第一，是胆子都大，如果说得再准确一点，就是欠债的胆子大，负债的胆子大。

我们一般人，想起每个月还几千块房贷、要还二三十年，都觉得是个压力，如果找亲戚朋友借个几万十几万，晚上睡觉以前经常都会心心念念的算账，想什么时候才能还给对方。

然后，你再看看许家印、看看孙宏斌，公司负债动辄几大千上万亿，换我们早就吓出神经病了，人家该吃吃该睡睡，这就是差距。

第二，是很了解这个市场的买家。

这些开发商在这个行业里摸爬滚打几十年、公司一年销售额几千亿，关于大行情他们也许会猜错、会赌错，但买家心里那点小九九，在贪图些什么、在恐惧些什么，早就被他们摸得门清，所以他们很清楚的是，这是一个买涨不买跌的市场，房价越涨人气越旺、房价越跌市场越冷清，当市场冷清到一定程度，连那些所谓的刚需都会消失掉一大半。

所以对于开发商来说，降价促销永远是没有办法之后的办法，只要现金流还没完全枯竭、只要还有一点点其它的出路，它们都不会选择降价。

在过去二三十年，如果不具备以上两点，你不可能成为一家很大的开发商，想留在这个市场上就必须要做大，而想要做大的第一个条件，就是你千万不要拿钱当钱，你首先要完成的一个训练就是，把钱只是看成电脑屏幕上的一个数字。打个比方来说，如果你想要在万丈悬崖上的羊肠小道上行走，首先就要告诉自己，这只是一条普通的小路，和普通公园里的那种小路没啥不同。

今天的开发商们，只要还有一口气在、只要还有一丝丝现金流，他们就会尽量降低打折的幅度，前几天的金融行业关于地产的16条，主要解决的一个问题，就是开发商的现金流。

这个16条拼在一起，洋洋洒洒一大篇，其实归结起来一句话就可以讲清楚，就是尽可能的帮开发商纾困，说得再准确一点，就是纾现金流的困。

主要的办法有两条：第一，鼓励各类金融机构借钱给开发商，帮开发商融资；第二，已经借了的钱有些可以展期，通俗的说就是把账挂在那里，以后再慢慢还。

过去这两年，开发商最痛苦的是在三道红线的限制下，既要还旧债、又不能借新债，这个16条一来，相当于三道红线松动了两条，变成了新债可以借，有些旧的暂时还不用还，一进一出之间，局面顿时就好多了。

所以对于开发商来说、尤其是对于那些还没有凉透死硬的开发商来说，前几天的16条，是实实在在的利好。

而对于我们来说，更有意义、更现实的问题，房价会怎么走、市场会怎么走。

在开发商现金流的燃眉之急、被16条在很大程度上缓解以后，多空博弈的双方，就变成了企业卖家和散户卖家。

具体一点说，由于很多开发商已经躺板板了、最近一两年土拍市场又很不景气，所以在开发商端口，市场供应量已经比过去小得多了。但与此同时，在供应方的另一个端口，潜在的量却是很大的，这个端口就是散户端口。

由于最近这几年的经济大环境不好，加上疫情影响，很多家庭的现金流也开始变得很紧张，尤其是杠杆率加得比较高的家庭，以及不幸身处特定行业的家庭，比如旅游、民宿、电影……等等，包括被暴击的地产教培互联网，很多人也很难。所以他们需要卖房变现来度过难关，在这个不景气的市场，这部分急于变现、大幅打折的卖盘成了催化剂，进一步打击了散户市场上的二手房卖家的价格信心，于是在二手市场上开始出现踩踏效应，这个效应，从郊区往核心区蔓延，从三四线城市往二线蔓延、再往一线蔓延，比如最近我们看到，连上海深圳核心区的二手房，都开始绷不住了。

所以房价要稳住，只是开发商现金流变好了、开始缩减打折幅度了，是不够的，因为买家不是只有在售楼部买房这一个选择，他们还可以到二手市场上、在散户手里去买。

每一个二手业主，其实都想自己的房子多卖点钱，但散户最大的特点就是散，比如重庆贝壳接近二十万套二手房、分别放在十几万业主手里，由于太过分散，每个业主的经济条件不同，卖房的急迫性不同，面对同样的信息解读不同，神经的反射弧也不同，所以很难同步。所以在接下来一段时间，一手房市场还会继续承二手房市场的压：一面是急于想稳住房价的开发商，一面是想夺门而出的散户，一边想拉，另一边想跑，这个拔河，应该还会持续一段时间。

从体量上来说，以开发商为代表的的一手房市场，原本是相对弱势的一方。全中国的存量房市场价值四五百万亿，有个百分之十想卖就是四五十万亿，未来这个盘子还有可能变得更大；而现在的一手房市场，已经萎缩成一个十万亿左右的市场，且未来这个盘子应该还会变得更小，所以从力量上来讲并不均衡，未来这种不均衡还会进一步加剧。

但与此同时，在这场博弈里还有一个不可忽略的因素，那就是开发商这一方更容易同步、更容易统一行动，现在国内排名前20的开发商，已经占据了这个市场很大一部分份额，20个人要通个气、统一一下步调，相对比较容易，更何况这本身就是他们最根本的利益，所以他们会坐下来一起想办法，一起动用各种舆论资源，一起想尽一切办法来搞事。但全国数以亿计的散户是不可能坐在一起开会的，这个世界上没有这么大的会议室，他们唯一的交流平台是互联网，且永远无法达成共识，无论是关于房价涨跌、关于抗疫究竟是该放开还是该清零，他们永远都不可能达成比较一致的意见。

所以这个看起来体量不平衡的博弈，最后赢的很可能是开发商这一方。这就好像打仗，一边是人数少但训练有素的职业军人、另一边是人数众多但除了人多啥都不行的民兵，最后赢的通常都是前者，更何况这些民兵随时还有可能倒戈，因为开发商赢了对他们中的很多人事实上是有好处的，多数人都乐见自己手里的房子多值几个钱。

今年5月份，也密集的出台了一揽子救市政策，在那里面我说的是，对于眼下这个市场，救市至少要救两个东西：第一是救现金流，第二是救信心，脱离这两个东西谈救市，基本都是画饼和扯淡，从过去几个月的市场表现看，至少在救市结果上，和我当初预料的一样。比如前段时间，手里还有钱的人，更多的选择是提前到银行去还贷款，而不是买新房子，这就是市场信心和预期最真实的体现，在这种预期和信心基础上、在开发商弹尽粮绝的条件下，我们去指望市场出现逆袭，不是扯淡是什么？

但从这个16条开始，我对救市的效果，开始有了一点乐观的预期。因为如果这16条真的落地了，且口子一旦打开、如果效果不理想还可以加大电量，市场可能就距离底部真的不远了。由于惯性的作用，现在的市场未必就是底部，但对于我们来说，最重要的不是精准的判断底部的点位，而是趋势。

虽然不看好5月份那一波救市效果，虽然之前16条还没出来，但在过去两三个月，在聊到市场和买房时机的时候，我还是建议真正有现实使用需求的朋友可以多看房，多淘，碰到合适的可以下手，原因主要有两点：

第一，虽然16条还没出来，但可以预料的是，类似16条的、救开发商现金流的政策，终究会出来，且时间不会拖得太久，至少大概率不会拖过年底，否则这个年，方方面面都会过得很艰难，甚至是难堪。

第二，这个口子一开，迟早会把楼市的价格和预期稳定下来。

所以，趁着开发商最狼狈、散户卖家最慌张的时候，趁着选择面最大、谈判最主动的时候，多去看一看，多去谈一谈，谈到理想条件刷卡买下来，综合来看不失为一个不错的窗口期，市场即使再跌可能也就是几个月大半年的事了，房价即使再跌大概率也是几个点十个点的空间了，而我们在眼下选一套比市价便宜几个点十个点的并不困难、选择面还大、卖家态度还好。但有一点需要提醒的是，有些城市、有些板块、有些房子，至少在16条之后、更猛的药出台之前，几乎不可能回到曾经的高点。

后台也有想投资的朋友问，房价会不会因为16条就来个大逆袭，现在投资是不是一个很好的时机。

我个人觉得，现在谈这个还早了点，原因有很多，展开说也太长。不过关于这个话题，可以聊一个简单的信号指标，前几天16条出来以后，网上流传过一张图，说是某家大开发商老板说16条是第二支箭，而第三支箭已经在路上。

我猜想他所期盼的第三支箭，是在买家端口、限购限贷的放开。如果16条效果不好，这支箭的确有可能会来，来得轻点，就是在单个城市内部，多次置业者能享受和首套二套购房者接近的首付和贷款利率，如果来得重，药下得猛，甚至有可能是城市间限购限贷的放开。

在那种时候，我们再来讨论大逆袭也不迟，即使到那个时候，这种逆袭很可能也只是一种可能，而不是板上钉钉。

当然也存在另一种可能，就是这个市场经不起撩拨，一个16条就带火了，虽然这个概率很小但万事无绝对，如果出现这种状况，对于观望的投资客来说，毫无疑问就意味着踏空，就意味着错过。

但我认为即便如此，也没什么好遗憾。今年7月份以后，我曾经想过要不要在港股当个小散户、搞一搞地产股，因为很明显这会是一个非常刺激的市场，一面是政策面的刺激信息不断、另一面是开发商资金面和信用等级的负面不断，地产股夹在这冰火两重天之间，刺激是一定刺激的，大涨的机会绝对也是不缺的——但我最后没敢去。

前几天看到龙湖旭辉一天涨百分之几十的时候，我也在想如果我在某个时间点买了，已经赚了多少，这个账一算，恨不得把大腿掐紫。但转念一想，如果真进去了，在龙湖旭辉一天跌百分之几十的时候，我很可能已经被吓得跑出来了，挨打的时候全程在线，吃肉之前狼狈下线。这么一想，心里顿时就平衡了，甚至觉得自己还占了便宜。

有些钱，许家印孙宏斌赚得到，我赚不到，看这篇文章的多数人也赚不到。

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