重启暂停12年的救市工具，南宁楼市有救了！
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房地产的重磅事件：“第三支箭”终于来了。
昨晚（11月28日），证监会重磅发文，决定在房地产企业股权融资方面调整优化五项措施，并即日起施行。
救市三箭齐发，实属罕见。可见，救市迫在眉睫。
01
救市“第三支箭”来了
梳理一下昨晚证监会的发文，主要有5点：
1、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；
2、恢复上市房企和涉房上市公司再融资；
3、恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；
4、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；
5、积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点。
这绝对称得上是史诗级的救市。今日地产股强势大涨，包括万科A、中交地产等超40股涨停。
要知道，“上市房企重组与再融资”已经被足足暂停了12年。
2010年4月，国务院发布了被称为“新国十条”的通知，10月暂缓受理房地产开发企业重组申请和再融资审批相继暂停至今。
至此，短短20天内，救市“三箭齐发”强势托底，力度前所未有。
什么是“三箭齐发”？
“第一支箭”即信贷投放。上周，几大国有银行纷纷慷慨出手，给相对健康的房企巨额授信，万科2000亿，碧桂园1000亿，龙湖、美的、绿城等也不少。
▲国有银行给相对健康房企的巨额授信
“第二支箭”是债券融资。目前披露的有龙湖、美的置业、碧桂园等6家房企获得增信，缓解了房企流动性和资金链紧张，进一步提振楼市信心。
第三支箭即上述的股权融资。
人民银行从信贷、债券、股权三个融资渠道组合，目的只有一个：拓宽房企的融资渠道。
02
救市先救房企
过去，国内房地产救市，主要是第一、第二支箭，第三支箭暂停12年之后再度重启，房地产的纾困路径也清晰起来了。
第一支箭与第二支箭，重点侧重于经营相对稳健的民营房企，疏通、拓宽他们的融资渠道，让他们活下去，活得好。
第三支箭，对于像恒大这种躺在ICU里的出险房企来说，可以通过重组，理清债务关系。
对于优质房企而言，则增加了收购或者控股其他企业的机会，利于当下行业出清，真正化解高杠杆和流动性危机。
尤其是第三支箭，当年暂停是因为房地产一路高歌，房企融资容易，极易挤压实体企业的生存空间，使房价快速上涨。
因此，2015年绿地控股成功借壳上市登陆A股后，恒大、万达均谋求此路，但再无房企成功，房企们想要通过股市获得融资的路子基本被堵死。
如今，房地产行情已今非昔比，信心几近坍塌。
三箭齐发，救市要先救房企，减少房企爆雷数量，避免债务风险蔓延，拓宽融资渠道，使他们率先脱困。至此，“三道红线”基本上算是被打破了。
退一步讲，如果房企都救不起来，遑论“保交楼”，重塑信心？
不难看出，当下的救市思路已经完全扭转，上面对房地产的态度发生重大转变，救房企也是在救经济。
03
助力“保交楼”
今年以来，中央出台了一系列“保交楼”措施，然而，房企的债务风险化解也十分重要。
房企救不活，“保交楼”就犹如空中楼阁。
因此，今年以来不少地方甚至出现“表演式复工”。工地里有模有样地举行复工仪式，仪式过后，三两工人在工地里磨洋工，整个工地就是个“戏班子”。
而此次“第三支箭”新政，募集资金的用途也很明显，并购重组及配套融资募集基金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。
再融资募集资金用于“保交楼、保民生”的相关房地产项目。由此可见，资金的用途十分明显，真正托底楼市。
当下，南宁不少停工楼盘已经陆续复工，但力度显然还不够。这一波让房企喘息的机会，相信会让它们手头逐渐宽裕起来，“保交楼”的效果也更加明显。
04
明年上半年信心或有序恢复
毫无疑问，三支利箭齐发，甚至祭出了暂停12年之久的政策工具，救市的力度堪称“史诗级”。
然而，从现有的成交走势以及整个经济大环境来看，楼市信心的恢复，仍需时日。
房地产当下的问题，“保交楼”是重塑信心的关键，消费者的支付能力也很重要。
以南宁为例，商品住宅每个月平均销售2000套上下的销量，几乎回到10年前。要知道，新建商品住宅巅峰时月均销售可逼近1万套。
这样的落差，修复必然不会是一朝一夕。当然，现在要的是房地产的复苏，而不是火爆。
但也必须明白，楼市再也回不到过去火爆的行情了。
尤其是当下疫情走到关键时期，居民收入下降，钱包不鼓，真正买房的人，都是秉着“房住不炒”的刚性需求。
黎明到来之前，必然要历经至暗时刻。
在我看来，楼市的底差不多筑成了，各地也将逐渐打开销售的困局，楼市的信心大概会在明年上半年逐渐明朗起来。
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