一线楼市，恐怕要经历最有悬念的“冬天”

作者 :房务有 2022-12-14 08:56:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《一线楼市，恐怕要经历最有悬念的“冬天”》是一篇关于最有,悬念,楼市的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

全国楼市看一线，一线楼市看深圳。

作为中国楼市风向标的深圳，2022年的冬天恐怕将成为史上最冷的一个冬天。

这个冷，首先是体现在房价上的。

蓝色线条代表了2021年房价的走势，红色线条代表了2022年房价的走势。

可以看到，深圳市二手房交易备案价，已经从2021年2月份最高点的77285元，滑落到了2022年11月57446元，直接跌去了约20%。

这个跌幅，放在深圳楼市这二十年的历史上，也是少见。

从上面深圳2016年到2022年将近16年房价的曲线图上可以看出来。

深圳房价基本上都是在涨，所区别的的无非是大涨或者小涨。唯独有三次是不涨或者微跌。

2008年，微跌。2012年，微跌。2016年到2018年，不涨。

但是，从这张16年房价图上可以看出来，其幅度都是较小的，远不如2021年到2022年这次下调幅度的巨大。

这个幅度，已经不是少数业主缺钱或者急卖那种情况。

反映的是业主对于未来预期的下滑，想卖的业主只有挂到整个小区较低的价位，才会有人看房。而在谈判阶段更是再斩一刀，才会成交。

据深圳中原成交数据显示：

南山后海片区的海月华庭，2020年的成交均价是14.48万元/平方米，最新的成交单价跌了接近26%；

宝安宝中片区的西城上筑花园，2020年的成交均价是11.5万元/平方米，最新的成交单价跌了21%；

福田八卦岭片区的意馨居，2020年的成交均价是8.86万元/平方米，最新的成交单价跌了18%。

要知道，这些板块和小区，并不是那种不抗跌的远郊荒盘，而是处于繁华深圳的主城。

然而，价格的回调，并没有换来成交业绩的提升，11月深圳二手房成交2168套，这个成绩当然比10月份1733套进步不少，然而，距离深圳公认的市场荣枯线5000套的距离还差一半。

虽然，二手房消化缓慢，但是二手房上市数量却持续加快。

截止到11月14日，根据深圳房地产中介协会最新公布的数据，共有42049套二手房源在售。然而，更令人担忧的是，就在统计前的一周，二手房增加了948套。

一周增加1000套，一月增加4000套，然而全年高点月份消化约2000套，这就意味着每个月深圳依然会以2000套的纯粹增量快速增加。

按照二手房普通的衡量标准，一般以挂牌率进行衡量（=小区挂牌数量/小区总户数），这个数据在1%到5%属于正常状态，然而现在很多小区包括深圳的绝对核心南山区现在很多小区已经挂到了7%到9%，甚至个别投资客比例比较高的已经挂到10%以上。

成交价的回落，挂牌数量的高起，以及总成交套数的不振，另外访客数量的地位，议价空间的抬升，所有的情况都表明

——深圳这个中国楼市最发达的城市，正经历着历史上从未出现过的，全面，深度，暴力的市场回调。

深圳的紧邻广州呢。

根据贝壳交易平台显示，目前广州二手房挂牌量在12.7万套，而11月前三周（1-20日）总共就卖了881套，剩下一周，如果保持300套的平均数，整个月也就一千多套的成绩。

当然主要因为疫情的蔓延，导致多个区域楼市处于停滞中，门都出不去，就不可能有人看房，进而就别指望有成交。

好在全市新增房源不多，但市场以降价为主旋律。

超7成的房源报价在降，其中降幅在1-5%的房源占39%，降幅在10-20%的房源占比是4%。

虽然在降，但是幅度还是较小，显然市场情况比深圳会乐观一些。

北京成交量市场数据没有查到，然而我有一个朋友是北京热门德胜板块的绿中介。他给我说以他们板块为例，10月成交了90套，然而11月份开始猛跌，大约只有30套。

一个方面可能因为疫情。

一个方面可能是因为整个市场的冷清。

再看北京房价：

应该说比深圳要好很多，从总体上看，甚至2022年还要好于2021年，基本上年前算是稳住了。

再看上海房价：

从总体来看，还是属于一个稳定的态势。

而成交量也尚且算稳定。

不过，总体还行不代表具体还行，据米宅上海的朋友介绍，现在的上海，出于一个分化的阶段，老破小普遍跌幅10%上下，品质次新跌幅在5%上下。

很显然，中国楼市中的标杆，北上广深四个一线城市，2022年要度过一个最有悬念的冬天。

虽然情况都不令人乐观，但是好坏还是有明显的差距的。

现在的情况就是，北京好于上海，上海好于广州，广州好于深圳。

与其说，这是由于这四个城市经济，人口基本面决定的，还不如说是这是由于这四个城市2021年之前房价的泡沫程度决定的。

从2016年算起来，控的最松，涨幅最猛的深圳跌的最狠。

而相对平稳，调控最严，没啥放松的北上情况相对更加乐观一些。

另外，这也和这四个城市下半年调控和口罩情况强相关。

那么，作为中国楼市的四大榜样城市，北上广深，四家在2023年底会怎么走呢？

是北上广，会沿着深圳路线，楼市继续下行，直到量、价齐跌，跌的亲妈都不认识。

还是深圳，会在年后慢慢爬升，慢慢恢复。

我觉得这不是一个二选一，甚至不是一个能在楼市范围内讨论的问题，这个问题则应该在更大的范围内进行分析。

北上广深，是楼市的一线城市，但是，同时它也是，中国经济四个最大的发动机。

假如，中国的经济，在口罩问题逐步回头的基础上，也能做到止跌回稳，这四个城市将会一起回暖，甚至深圳回暖的速度会更快，毕竟2008，2015，2018年，这个城市已经上演过三次，全国平静，一城飙升的好戏。

然而，中国经济如果还是不能稳住，出现了我们吃惊的GDP，各种数据下跌。

深圳不但不会稳住，北上广也会被拽着，成为下一个深圳2022。

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