谈谈海淀永丰的踩盘感受：硝烟和对抗

作者 :广厦千万间 2023-02-23 22:55:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《谈谈海淀永丰的踩盘感受：硝烟和对抗》是一篇关于永丰,海淀,硝烟的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

周末去了趟永丰踩盘，跟大家说说感受。

先说一说关于永丰板块的城市建设，观察到的两个现象：

1，路上的泥头车很多，塔吊也多。

大白天的，无论是东西方向的北清路，还是南北方向的永盛路，一辆接着一辆的车子风尘仆仆，感觉一部分是开往生命科学园的，另一部分是给润园，汇德里运渣土的土方车。

再往外一些，很多地块上都建起了围挡，围挡里到处都是塔吊，看起来就是一整个红红火火大工地的感觉，可以期待一下，这边城市界面今明年会有比较大的蜕变。

2，互联网大厂周末加班的社畜，变少了。

回程的时候，路过后厂村中国互联网的十字路口，正好赶上下班点，但几个大厂总部门口基本没人，网约车出租车也不多，不知道是降本增效起作用了，还是躺平的打工人变多了。

其实现在回想一下，这两点还挺矛盾的，感觉城建和产业园区的速度，比人气聚集的快好几拍。

这种感觉不一定准，常住永丰的可以聊聊。

回归主题，还是要说永丰楼市。

当下永丰热度最高的两个盘，就是中海富华里和栖海澐颂。

两个项目的售楼处，都在永丰地铁站旁边的中关村壹号商圈，边上就是永丰改善盘扛把子之一天阅西山。

比较有意思的一点，是两个贴脸竞争楼盘的攻防战。

必须说一句，现在两个楼盘斗的蛮狠的。北清路上，每个路口都站着中海的自渠小哥哥，停车一分钟，就有人给你递传单。

而栖海澐颂为了保护客户，也有对策，在自家售楼处四面八方都安插了黑色风衣的彪形大汉，随时准备驱逐靠近的中海自渠小哥。

方圆300米的范围内，一场看不见硝烟的战争，在寒风中拉扯。

再说说两个项目的进度，之前关注过这边市场的朋友知道，富华里的节奏很快，去年底陆续开盘，现在富园和汇园都进入顺销。

栖海澐颂比较慢热，售楼处里只是确定了沙盘，样板间也是将将要开放，现场销售能讲的物料不多，除了讲讲去前年15min售罄的标杆盘圆明天颂，就是跟客户，抠沙盘上的园林配置，和建筑外立面的细节。

然后就是对着户型模型，说一说精装修标准，但半天听下来，也没有把精装修的亮点说明白，不知道是销讲没梳理好，还是国企风格，措辞谨慎，反正真的没有让我心动。还是等样板间吧。

再说说富华里这边。

富华里的售楼处人气，确实很足。

一层的沙盘区到洽谈区，没有一个空座，二层三层的样板间和备用洽谈区，也都启用了，二楼还在办收纳讲座，参加的业主也不少。

富华里的人气，一方面是开始提到中海从加强了自渠以来，自渠小哥哥们待遇和身份认同感都提高了，干劲十足，确实奏效。

另一方面，中海的售楼处，不只是富华里一个项目，而是集合了中海滙德里，富华里，还有昌平沙河的汇智里，都集中在一个场地里，称之为中海大卖场也不过分了。

这种方式还挺好的，三个盘放一起，场地租金一毛钱也不浪费，也不担心气氛冷清。

当然，永丰楼市最大的看点，还是产品力博弈。

基础条件，两个地块各有特色。

中海富华里主推的汇园，和海开栖海澐颂容积率一样，都是2.4。

地块上，富华里汇园南向面宽大，栖海澐颂更方正，两者打个平手。

户型的对比，二者也是各有优势，你家空间排布合理一些，我家得房率高一些。

最大的区别，在户型排布上。

富华里汇园相对保守，做的楼高均衡的社区，栖海澐颂比较大胆，楼栋排布上，南侧做了一些低密7层洋房，北侧做了小高层。

整个社区高度，做出了落差。

我观察了栖海澐颂的沙盘很久，发现了栖海澐颂的户型排布，有些特别。

栖海澐颂的户型面积段，从82平一直到149平，满足了刚需到改善买房人的不同需求。

但在户型分布上，大户型却没有被分配到最好的位置。

譬如这张鸟瞰图里，眼尖的朋友，一眼就能看出来，楼栋的排布，最好的5#，核心地段，楼间距大，接着是8#和9#，楼矮低密，南侧是老人活动区，静谧安静。

相比之下，外围楼栋和北侧1#，2#和3#楼栋一方面更靠近道路，另一方面排布的社区配置，都偏动区，特别是3#楼下给到了儿童活动区。

如果住过儿童活动区附近高层的朋友会知道，这种嬉闹声的穿透力真的还蛮强的。

所以5#，8#和9#占据着小区最好的位置，但它们全都是小户型。

换句话说，花最贵的钱的大户型买家，并不占优社区最好的资源。这种情况下，可能会催生两个状况：

1，一房一价表上，5#，8#和9#单价会很高

2，尽管单价高，但5#，8#和9#开盘依旧会很抢手

现在的排卡情况，已经是这个趋势了。有朋友告诉我，现在开发商正在考虑让销售做一些工作，争取在开盘前的装户过程中，平衡一下选房倾向。

否则永丰楼市未来就会出现一个可预见的情况：

想买栖海澐颂的准业主，全都在抢几个热门楼栋，一旦没买到，就会回过头再去看富华里，或者转头去昌平南买大户型。

目前，栖海澐颂的排卡要求，是首付款的验资截图，即可参加日进斗金的活动，也就是开盘前每一天返800。

富华里富园，也在拼命推低楼层的小户型。

而汇园，还在等待栖海澐颂的样板间敲定，买房人做最后一次对比。

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