降价卖房这事，以后可能会“越来越难”

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《降价卖房这事，以后可能会“越来越难”》是一篇关于可能会,这事,卖房的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

前几天深圳某个楼盘突然降价了60万，搞的动静不小，结果惊动了当地的主管部门，第二天降价活动被叫停，付款的购房人也被陆续安排了退款。

限跌令不是没见过，所以降价被叫停也不算太新鲜的事，但有意思的是，针对这次的降价网上有一种说法，说这个房企的降价是变相降低了首付，是在抬高杠杆率，会导致一些经济条件不好的人进场买房，最终造成类似于美国次贷危机一样的金融风险。

风险意识强这是好事，但咱们别搞区别对待。

如果房企这回的操作算是增加金融系统风险的话，那之前把贷款年龄拉到80岁，90岁、甚至100岁接力贷；一些城市全面降低首付比例；一些三四县城市拉农民进城买房；一些城市默许分期和0首付的，这些又算是什么操作？

这算不算，也堆积了那么“一点点”风险？

按照这次新闻里提到的房子，295万首付30%是90万，而这次开发商等于把首付降低到了10%，只需要30万（补贴60万）一下子砍掉了20%的首付，但是我琢磨着，最近不少城市不也把首付从30%降低到了20%么，

一个降低10%，一个降低20%，大家彼此彼此。

再者说，风险堆积也不是一天两天了，怎么到了今天房企一降价就突然敏感谨慎起来了？

河北有个地方，叫什么我就不说了，现在有农行已经推出了连心贷了，就是以未婚男女朋友作为共同贷款人。

这怕是比降首付更奇葩的做法，我看也没人叫停嘛。

说回这个事情本身，其实究其原因很简单，只要搞清楚了背后的逻辑就会明白，房企的降价是必然，而叫停降价禁令的出现，同样也是必然。

换句话说，房企想要活下去，市场想要“撑”起来，而它俩的目的刚好冲突了。

先说房企想要活下去。

如果把宏观经济比作一个木头屋子的话，那么楼市就是屋子内的一堆柴火，保证好这堆柴火燃烧起来后的大小和温度，从而不伤及到木头屋子本身，是调控的艺术所在。

但很可惜，楼市的调控一直有点过分的简单朴素，2020年疫情后屋子里太冷，于是整桶汽油倒在柴火堆上，楼市的大火熊熊燃起。

2021年又感觉柴火过热，可能会危及到屋子的安全，于是拿着灭火器一顿喷，楼市从大火转成了随风摇曳的小火苗。

2022年再次反转，没了大火的屋子里还是觉得太冷，于是燃料再次倒在了柴堆上，众所周知这次调控终于失灵，大火没有再次燃起

这个点火、灭火、又点火的过程很好理解，过去2020年疫情后楼市政策的各种放松外加央行货币政策的刺激，楼市从新房到土地再到二手，开始全面快速升温。

随后升温变成过热，于是同年8月份，楼市从三道红线收紧房企融资，到拿地必须自持资金，再到对借新还旧的偿债限制，房企的融资环境遭到了全方位的收紧。

正常情况下房企是靠两条路走路的，融资是输血，卖房是造血，融资这条路堵了之后，房企本可以靠卖房造血活下去，结果收缩融资这边的政策组合拳搞的用力过猛，直接给房企干到CIU了。

常年超高速周转把资金链紧绷到极致的房企，在突然失去融资输血管的支持后，恰好又遇到2021开始对购房政策的全面收紧，结果造血通道被堵，紧跟着暴雷潮出现，剩余还没进场的人被烂尾铺天盖地的出现而吓到，彻底不再下场趟这趟浑水。

2022年全年商品房住宅销量在不断拉低救市底线的努力下，同比2021年依然暴跌了将近5万亿，救市基本宣告失灵。

火终究是没点起来，而这个火就是预期。

楼市的一切放松调控不外乎是为了加速推动潜在购房人群进场买房，说场面话是加速新房去化，说实在话就是让购房者通过买房帮助房企转移债务。

房企的房子卖出去了，负债也就到了购房人身上。

通过放松调控加速债务从房企转移到购房者身上的操作，在过去十几年时间里基本上算是百试百灵，但这一切都有一个前提。

预期，楼市上涨的预期是个关键。

房价的预期一定是要上涨的，只要有这样愿意通过购房来帮房企转移债务的人才会络绎不绝。

买房的居民不傻，为你房企背债可以，但这个债务一定是要有升值潜力的，只有这样我才能在未来把这份债务转移给别人，从而折现他人未来长达30年的收入，完成套现离场。

换句话就是，买你房子可以，但楼市必须是看涨的。

去年一整年直到今年的一月份，为什么购房人群进场总是不积极？不就是少了这个预期么。

房企在缺少了金融机构的信贷资源支持，土拍市场再也掀不起地王和溢价狂潮，土地市场没了热度，新房市场躁动的上涨预期自然无从谈起。

眼看没了涨价预期，进场人数快速减少，结果就是让全靠卖房回血的房企再次遭受重创，而这是房企在缺少了金融机构信贷资源支持下，能让债务维持滚动唯操作。

接下发生什么大家都很清楚，造血功能受阻的房企无力阻止债务违约，暴雷和烂尾的大面积出现让本就缺少上涨预期的楼市雪上加霜，一些本来还想趁着救市放松政策进场买房的人，彻底不动了。

屋漏偏逢连夜雨，债务危机逼近了大部分普通房企，不算2022年已经违约的债务，仅2023年内地房企到期的信用债及其海外债合计就高达9579亿元。

眼看万亿的债务已经上路，而金融机构还在带着有色眼镜搞区别“放贷”，头部之外的房企实在没办法，只能选择回归市场经济内最常见的自救方式。

降价。

所以，房企开发商看似大幅度的降价，既没那么的高尚，也没那么多阴谋，目的其实很单纯，就是为了活下去。

再说市场想要“撑”起来。

房企想活下去，所以选择对自己的商品进行降价销售从而加速回款自救，但这明显违背了市场想要“撑”的意愿。

市场想要的是房价稳定，最好是坚挺，因为房产和房产背后的土地已经在过去十几年时间里，成为了地方举债和金融系统内最好的信用抵押物。

抵押物的价值不能动。

把时间倒退回几十年，94年分税制改革，98年商品房制度正式建立，2003年土地招拍挂制度完善，当这些前置条件完成后，地方上几乎不可避免的走上了土地财政这条路。

当然有一说一，地方上也不是一开始就吃上卖地这碗饭的，初始的模式是，地方上卖地的钱搭鸡窝。

我以前讲过，招商引资搞产业升级和发展都属于地方上搭鸡窝的行为，但搭鸡窝是需要钱的，地方财政负担不起怎么办？

只有卖地。

建设诸如产业园和配套的基础设施需要钱，招商引资的工业用地补贴和税费补贴需要钱，这些都需要土地出让金来抗。

有了土地出让金来抗起发展资金的这个大坑，鸡窝很顺利就搭了起来，招商引资来的产业也很快在鸡窝里安了家，这时的地方，财政还是比较良好的。

毕竟鸡是会为地方的财税下蛋的。

这个阶段落地的产业提供了更多的工作岗位，而岗位上的每一个人又同时是一个市场内的消费者和地方财税的贡献者，同时也因为收入的增加个体也产生了对当时价格还算温和的楼市的支撑。

靠着土地出让金的启动，产业起来了，岗位增加了，个体收入上升了，地方的财税增长了，楼市也发展了。

那时的房地产基本属于给地方发展打辅助一样的存在。

用着顺手的东西，终究会产生依赖，在尝过土地财政的甜头和轻松后，最终相当一部分城市还是不可避免沉迷到了卖地的“生意”中去。

尤其是2008年的四万亿和2016年的棚改货币化，彻底改变了地方的发展模式，从之前的卖地为辅产业为主的模式，变成了举债发展。

超前的基础建设，泥沙俱下一般的不计成本式的招商，再加上城市框架的无序扩大，为了刷GXP分数，土地财政成了地方上瘾又戒不掉的毒药。

终于65万亿的地方债在土地财政的推动下形成，而这正是“市场”不愿意让房价大幅下降的关键所在。

房价联动着土地价值，而土地价值则是地方举债的核心，几十年的“土里刨食”靠土地为信用抵押物的而衍生出债务已经是天量，一旦抵押物价值出现暴跌，后果不堪想象。

所以房价的下降不是独立的存在，背后的土地价值才是阻挡房价下降的关键，价值遭受市场质疑的土地，既不能稳住之前的债务，更无法为将来借新还旧滚动债务时作为优质抵押物所存在。

市场必须“撑”住，原因就在这。

房企想降价出货，地方和市场想稳住价值，矛盾很尖锐。

而这种尖锐也导致了一种左右为难的现状。

一边是不断的放松限购、降低首付、下调利率，为的是赶紧“推着”个体进场购房，从而推高交易量，最终撑住房价，进而保住土地价值。

另一边明知道降价才是最有效激活市场交易的手段，但却一直不敢大面积普遍性的使用，因为这样会让土地价值原地自爆。

地方和房企，降价和叫停，貌似双方都有自己的难处，卡到这了。

一边是地方的庞大地方债，一边是房企在金融系统内同样巨大的信用债，这两份债务现在都靠这只有形的大手在托着。

目前来看，有形的手的力量还是很强大的，即使市场卡在这也还能撑住，但就是不知道具体能撑多久，会不会也有累到举不起手的那天？

在文章快写完的时候看到两个新闻，第一个是未来不少大学将因为招生不足而关停，第二是幼儿园招不满小孩，甚至出现了央企幼儿园首次对外招生的情况。

任泽平说的好，楼市长期看人口，但就目前这个人口趋势来看，怕是很难挡住相当一部分城市的楼市在未来为化身灰犀牛了。

这个难题貌似没人想过。

不过这好像也没太大关系，上学那阵子老师曾经告诉我，考试时那些难题先别管，放到最后再琢磨，先把能得分的，好写的题目抓紧做完。

也对，先做眼下简单的题，既然难的做不了，就往最后放。

相信后来人的智慧嘛。

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