九月二手房成交量出炉！传递了怎样的买房信号？

作者 :房天下 2022-10-11 12:55:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《九月二手房成交量出炉！传递了怎样的买房信号？》是一篇关于二手房,成交量,信号的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

9月的二手房数据在十月国庆假期最后一天出炉了，上海9月二手房成交量为18419套，这个数字环比8月成交量下跌近5%，同时，从七月份来看，上海楼市的二手房成交量基本持平，但是略有阴跌。

数据只是一方面，我们要透过数据看到一些其他的现象。

首先，18419套这个数字在目前上海楼市的整体大环境下并不低，全国如此严苛的限购限贷政策限制，还有三价取低的影响，目前买房的可以说都是实打实的刚需购房者；

其次众多楼市媒体中一直宣传的金九银十这个概念，在上海这个城市无法尽情体现，一线城市的楼市影响因素更多，金九银十这个概念大多数应用在三四线楼市。

但是上海在金三银四的小阳春体现还是相对明显。我们回顾2018年和2019年的3月份，2018年的3月是经历了2017年房价普遍上涨之后的第一个冷静期；2019年3月是经历2018年一整年冰冻后第一个复苏年份的3月。

这两个年份的小阳春楼市成交行情都是比较好的，我们回顾2018年一整年的交易量，除了2018年的金三银四小阳春行情之外，其他的月份可说是一地鸡毛，尤其是2018年的9~10月，那时候的上海楼市的交易量远比现在还要冷清得多。

随着上海楼市三价取低政策的出台，上海二手房楼市的成交量也会受到一定的政策影响，基本略低于之前20000套左右的牛熊分割线。

我们再来看一下其他数据统计，9月成交数据中，总价600万以下的成交量为16350套，占据成交交易量的90%左右。

可以说，大多数的二手房的购买群体，总价区间段还是在600万以下的，而且这个数字相比于前一个月的85%，有所提升。

从侧面看，一方面有更多的刚需群体准备入场；另一方面，一线有很多购房者，原本希望购买800万左右或总价更高的标的，最近由于经济压力的增大或者其他原因，不得不偏向保守，选择降低标的到600万左右。

再来看一下中产改善标的，800万~1500万这个价格段的成交数据。虽然没有确切的数据统计，但是整体看来，我们减去600万以下标的后会发现，这个价位段的成交占比不超10%；也就是说如果你拥有一套800万以上价值的房产，就是上海前10%了。

这个价格段的成交标的，据统计显示，很少有客户用正常的住房按揭贷款买房，大多数人都是以全款的方式购买。但实际上，真正的全款客户也很少，更多的是用了别的贷款方式进行购买，具体可以在文末详询小秘书。

除此之外，9月份的二手房成交量当中，2000万以上的豪宅占比下降，但是不明显，9月份的豪宅成交145套，相比8月份的149套降低了4套，几乎可以忽略不计。

9月份的豪宅成交数据虽然并没有下降太多，但是和以往的情况不同。从一线市场的反馈来看，和过去几个月是有天壤之别的，最明显的是顶级豪宅产品的房源挂牌数目增多。

入门级以世茂滨江为例，小区在售房源突破35套；改善级别以绿城黄浦湾为例，小区在售房源已经达到了15套以上；这和过去以往的无房可售现象是有很大区别的。

从9月份的数据来看，“金九”没有得到体现，接下来可以预见的是“银十”也不会有很多变化。从整体的大周期来看，楼市的横盘是不可避免的周期。

但背后仍有一些积极的信号正在向我们传递，比如信贷放水，贷款利率进一步下降；国家政策正在边缘性放松，置换改善的个人所得税退税等等，这些都是房地产的积极的信号，号召刚需上车的好时机。

而在接下来的很长的一段时间内，上海楼市的二手房成交量大概率在荣枯线来徘徊。

这个数字，无论是对政府还是对购房者来说，都是一个比较健康的，政府觉得可控的数字。因为它既体现了上海楼市交易量的活跃，同时又不会有违房住不炒的大方向。

这是有利于维持上海楼市稳定和有序的状态，同时当前也是最适合买房的时机。对于刚需购房者来说，国家整体利好政策频繁出台，是实打实的为购房者降低买房成本的，如果有真实的购房需求，现在就是最好的买房时机；

对于置换改善的购房者来说，当下政策相对稳定，同样是适合置换的。不过首要解决的是卖掉现在已有的住房，但是大家可以把握时机，毕竟出台置换退税的利好政策，同时你看中的房子一定比你持有的房子涨幅高，涨价快，先启动，毕竟你看上的房子肯定是好房子嘛。

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