房贷延期只让人喘口气，利率压低才可能让人活下去
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10月14日至今，本轮疫情已过去27天，已成为郑州历来波及范围最广、涉及人数最多、持续时间最长的一次疫情。 郑州人熬过了艰难的2021，没想到2022依然要熬。 前两年人们虽被疫情一次次打懵，至少站得起身。现在的疫情影响，不再限于当下疫情，已变成前序所有疫情影响的叠加，让人更难招架。 本轮疫情何时结束，有没有下次？没人知道。 解封了能否保住工作，能不能找到新工作？没人知道。 生意能再坚持多久，信心能再保持多久？更没人知道。 大家只知道，房贷、车贷、网贷、信用卡，每月都有数，月月都得还。而房贷，很可能是其中大头儿。 最近，一张郑州各银行二手房贷延期政策的截图在网上疯传，数家银行可申请3到6个月房贷延期，最长可到一年。 没人想断供，但很多人正濒临断供，这无疑在解部分人的燃眉之急。但延期再长终究要还，现在这么难，民间显然渴盼更大力度的减压政策出台： 比如去年6.13%高位站岗的存量房贷利率，能不能跟现在4.1%的房贷利率看齐？ 比如首套房贷利率能不能降到4%以内，跟目前一些同样困难的大中城市看齐？ 今天我们理性分析，看这些诉求到底有多大可能实现。
01
房贷可申请延期一年还 有多大作用？
郑州的二手房贷可申请延期，之前已有先例，并不算什么重磅新闻，但近日这张政策汇总截图，还是给一些生活捉襟见肘的家庭带来不少宽慰。 据郑州多家媒体采集到的信息显示，疫情期间的房贷延期政策，确已在部分银行加大力度：
建行、邮储，最长可申请6个月房贷延期； 农行，目前最长可申请6个月房贷延期，预计2个月后，延期还款上限有望调整至一年； 工行，目前已开始受理最长一年房贷延期申请。
（另外还有多家银行有3-6个月延期政策，具体细则需咨询相关银行，已实际执行为准） 不过需要明确的是，房贷延期仅针对受疫情影响实在无力按时还款的客户，只是纾困政策，申请条件及手续要求较复杂，到期该还多少本金利息一分不少，并非普惠措施。 到期后，还需将欠款全部补齐（有的是一次性，有的是到期后每月还2期月供金额），对收入大降且不稳定的家庭来说，压力顺延但未减。 事实上，大家渴盼的是存量房贷利率也能像现行房贷利率一样大降。
以上两条截图，时间分别为今年年初和10月中旬，虽然都是展望和预计，但太过符合群众期许，每次出现都热议不断。 哪怕降不到4.1%，打个七八折也行啊！ 问题来了，存量房贷利率下调，到底是空想，还是真有可能？
02
延期再长也不如少还款 存量房贷利率会降吗？
存量房贷利率下调不是没有先例。 2008年全球金融危机时，为提振经济刺激消费，银行对当时存量房贷利率较高的客户，就推出过利率7折优惠的政策，前提是征信良好。
什么是征信良好？就是没有逾期还款、没有断供。 现在已经断供甚至房产法拍的，优惠7折或许也不解决问题，但对大多数苦苦支撑濒临断供的人来说，7折足以保证其回到正轨。 那么当时7折优惠后，利率水平变化了多少？看一组数据： 到2009年，全国存量房贷利率从之前的5.94%，降到4.55%，相差139个基点。 对比当下，2021年9月，郑州主流房贷利率为6.13%，目前主流房贷利率为4.1%，差了203个基点。这个差值非常夸张。 经济不好、月供压力大，在严重消解有房人群的再买房情绪，推起提前还贷风潮。 现在郑州房市大部分为有房者在买房，他们信心不足，郑州房市很难回暖。 银行这边，吃的就是利息收益，绝无意愿主动降利率，不过现在各家银行也难。 据统计，今年前9个月，国有银行新增房贷额度同比缩水近7成，各股份制银行更惨，不足去年的15%。 放贷少，收益自然大降，再加上不断出现的客户断供，维持现状似乎也保不住利润。 而降个七八折，一方面能避免更大规模的死账出现，一方面还能释放存量房贷客户的置换意愿，新增房贷额度也能提高，看起来更划算。 并且，促销费、稳房市是当前大势。 今年出台的一系列措施，如三降LPR、公积金贷款首套利率降至3.1%、银行存款利率一路走低，以及不停发放各类惠民消费券，表面是刺激消费，本质是提升市场活力，让消费者和包括房地产业在内的各行各业，对未来报有足够信心。 只要信心还在，一切都还来得及。 所以有理由相信，如果经济持续不振，房市继续萎靡，存量房贷款利率大概率会二次下调。 不过在此之前，郑州房市最该、最有可能跟进的政策调整，还是再降首套房贷利率。
03
超20城房贷利率“破4进3” 郑州没理由缺席
前面提到，去年9月，郑州各主流银行首套房贷款利率大多在6.13%的高位，目前郑州首套房贷利率下限已降至4.1%，如今买房成本已大降。 不过这个大降，只针对贷款利率而言。 因为疫情再袭，即使现在买套90平三房比去年省了20多万利息，也挡不住人们无法正常工作、收入下降、信心不足带来的买房意愿下降。 好消息是：9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，明确符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
一个月后，《证券日报》11月1日发布文章披露，符合条件的大中城市中，已有大连、石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等至少20个城市，目前首套房贷款利率“破4进3”。 文章引用业内人士分析，“进入四季度，预计调整的城市将会继续扩围，其他符合条件的城市也将会跟进，同时已经进行调整的城市后期也有进一步下调的可能。” 坏消息是：里边没郑州。 因为郑州不符合“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市”这一前置条件。 我们看看到底多不符合：
环比：2022年6月郑州商品住宅销售均价14479元/平，7月为13234元/平，8月为11992元/平。价格持续下跌，跌幅一月比一月大。 同比：2021年6月为12885元/平，7月为12725元/平，8月为12668元/平。也是持续下跌，但今年同比数据有两个月上涨。
去年那仨月，环比跌幅仅在约100元/平，今年这仨月，环比跌幅都超过了1200元/平。当前跌势之猛，绝非去年可比，且今年8月的均价为近两年最低值，危险性更大。 确实不符合，但可能比符合的还困难。 没想到接下来的剧情更困难。 郑州房市又遇这波史上最长疫情，售楼部不开，何时全面恢复未知，10月、11月数据还不知道多难看。 出台政策本就为了精准解决问题，郑州尽快进入降利率城市之列，贯彻的是中央政策，改善的是现实困境，已经刻不容缓。
2022年以来，郑州房市已迎多重政策利好： 降二手房交易差额税；降首付比例；降首套房贷利率，降公积金利率；降购房门槛；推行城改货币化安置…… 搁过去，随便一条拿出来，都能带起一波房市热度。 如今所有利好叠加，效果总感觉差点意思。被720和接连5波疫情蹂躏，2022年，不少郑州人过起“收入入不敷出、房贷月月不停”的日子。买房，真要等等了。 但郑州经济、房市稳定发展等不起，房贷延期，存量房利率下调，首套房贷继续降利率，别管啥工具，作用大小，能用尽用吧。 毕竟走在乌云压顶的阴天，实在不必阐释晴天多美，不如先告诉我，哪儿能躲雨。
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