中国女首富的退位

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《中国女首富的退位》是一篇关于首富,中国的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

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10月底，就在房地产行业风雨飘摇之际，龙湖的创始人吴亚军对外公开了一个重要决定：辞任董事长职务，“把自己做没了”。

“把自己做没了”是龙湖的核心价值观之一，不管是在龙湖集团总部办公楼的墙上，还是在龙湖官网的组织文化墙上，“把自己做没”都赫然在列，强调为集团输出价值，获取新机会。

而这一次，“把自己做没”的人，轮到了龙湖的创始人，58岁的吴亚军。

10月28日，龙湖创始人吴亚军宣布退休，转任战略发展顾问，将董事会主席一职交棒给年轻的“仕官生”陈序平。

尽管龙湖对外表示吴亚军是因身体原因决定退休，龙湖的经营财报本身也并无问题，但在恒大、华夏幸福等接连暴雷不久的时点，一位公司“灵魂人物”的离开，就颇有些山雨欲来风满楼的意味。

市场对吴亚军的退休也有着“利空”的解读。

10月31日，就在吴亚军宣布辞任的第一个开盘日，龙湖股票大幅跳水，谷底甚至不到60%，即使收盘前略有回升，单日跌幅也高达23%。

这位中国女首富的离开，是退休？还是跑路？

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虽然现在是房地产界赫赫有名的“铁娘子”，但实际上吴亚军却是“半路出家”，早年并未从事房地产行业。

1964年出生于一个普通的重庆家庭的她，父亲是供销社职员，母亲是裁缝，家里房子很小，甚至需要和十几户人家共用一个厨房。

虽然出身普通，但吴亚军却天生是个“卷王”。

在那个大学生极其罕见的年代，吴亚军以优异成绩考上了西北工业大学。在毕业之后，她被分配到工厂担任技术员。

工作之余，吴亚军报了外语培训班不断充实自己，甚至在厂里接待德企代表时毛遂自荐做翻译，极受领导器重。

然而，每月100多元的高级“金饭碗”满足不了吴亚军藏在心底的梦想。

1988年，吴亚军毅然决定辞职，转行成为《中国市容报》的一名记者，去更大的世界看看。

也正是《中国市容报》让吴亚军与房地产行业结下了不解之缘。

作为建设部城建司和重庆市建委合办的刊物，《中国市容报》天然与此时刚刚走上舞台的房地产新贵有着无限接触的机会，而吴亚军也乘着《中国市容报》平台的东风，积攒了广泛的房地产界人脉。

比如吴亚军的前夫，和吴亚军一起创立龙湖地产的蔡奎，就是吴亚军在《中国市容报》的一次采访中结识的。

1994年，吴亚军决定创业，进军中国房地产行业，主做建材和装修的生意。

她与自己的母亲、报社，还有丈夫蔡奎各出资50万元，成立了重庆佳辰经济文化促进有限公司，也就是龙湖地产的前身。

然而，中国市容报并没有停留多久。

伴随着重庆佳辰事业蒸蒸日上和注册资本不断增加的，是报社的股份不断被稀释，直至吴亚军夫妇收购重庆佳辰的全部股份，堪称“借船出海”。

有意思的是，在吴亚军的发家史上，“借船出海”的现象并非仅发生一次。

1995年，重庆佳辰在与国资企业中建科置业合资成立重庆龙湖地产时，中建科也重演了与中国市容报相似的一幕：随着龙湖在市场上逐步扎稳脚跟初展拳脚，中建科也逐渐稀释股份退出龙湖，最后经过多次转让，龙湖完全成为由吴亚军夫妇控股的公司。

屡次“借船出海”，可见龙湖地产“背景很硬”的坊间传言并非空穴来风。

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与龙湖地产“背景很硬”的传言相对应的，是龙湖地产的拿地成本和融资成本相较于其他民营房企确实较低的事实。

吴亚军也曾在记者询问龙湖成功的秘诀时，明确表明政府关系的重要性：“龙湖能够做的成功，一方面是因为进入目标城市时间较早，另外一方面也是做了密集投资，兼做商业来获得当地政府支持。”

龙湖地产也确实在商业地产上做了大笔投资。

2021年龙湖物业投资业务租金收入为104亿元，其中77%都来源于商场租金。

龙湖地产在商业航道上的大手笔，与吴亚军对公司现金流的管理风格密不可分。

要知道，不同于拿地——盖房——卖房的快周转模式，商业地产漫长的租金回报期，本身对地产公司的融资成本有着极高的要求。

不然，很可能收房租赚的钱还不够还贷款利息的。

而敢在资金密集的高负债房地产行业里搞长期回报的商业地产，龙湖在融资成本方面确实“有两把刷子”。

根据龙湖集团公开的债务结构信息显示，被誉为“民营房企最后一道防线”的龙湖集团到2022年，已连续6年保持了“三道红线”的绿档债务评级。

其融资成本更是仅约4%，评级机构惠誉、标普、中诚信和新世纪的评级更是普遍为BBB/AAA稳定，在民营房企中是毋庸置疑的债务“优等生”。

也正是受益于龙湖对现金流的“高筑墙”，在恒大等“宇宙房企”集体爆雷之时，龙湖还能安然度过这个席卷整个房地产行业的爆雷风波。

然而，在房地产集体逆周期之际，龙湖地产也注定无法独善其身。

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要知道，房地产企业的资产负债率动辄70%+，毕竟，整个房地产行业玩的就是财务杠杆。房地产开发行业的前期投入极大，资产负债率过低也就意味着企业的筹资成本较高，损失的是经营利润和自家拿地的竞争力。

但高财务杠杆本身就对现金流的周转有着极高的要求。一旦有一笔借款因周转不及时等原因无法到账，很容易就会引发在融资市场的信任缺失，对应带来的现债提前挤兑、新债难以申请等一系列现金流问题很可能将企业现金流拖垮。

这也是为什么一笔几个“小目标”的债务就可以将万亿级的“宇宙房企”们拖垮。几个亿的债务对于整个公司资产来说确实微乎其微，但一旦还不起“爆雷”，就会引发信用危机，公司的信用体系闪电崩塌后，几个亿的违约就会“事故化”产生蝴蝶效应，一系列的几十亿甚至上百亿的“放贷、销售和融资现金流”的挤兑等风险迅速扩散到整个房地产企业产生现金流危机甚至资不抵债导致破产危机。

而龙湖地产作为知名的房地产企业之一，本身资产负债率也不低，其剔除预收款后的资产负债率高达约68%，也就是说，龙湖的10块钱的资产里，有将近7块钱都是借的。龙湖虽然号称是“民营房企最后一道防线”，但也只是相对安全而非绝对安全。

龙湖的相对安全不仅仅来源于资产负债率略低的现金流“高筑墙”，在借款期限上，龙湖也是堆了大量的长期借款。

公开资料显示了龙湖在2008年金融危机后将平均贷款年限拉长，从2009年的1.58年提升到2021年的6.59年，也就是说，龙湖借的钱，短期看都不着急还。

虽然不着急还，但早晚还是要还的。而在经济下行房地产逆周期的大形势下，龙湖还款的时候，也不见得毫无压力。

换句话说，房地产企业都有“雷”，只是龙湖的“雷”比较小，还上了个延期buff而已。

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虽然龙湖本身在债务现金流上就有着“隐雷”，但吴亚军的退位，倒也不全然是因为避雷跑路的因素。

根据媒体透露，在退位时的合伙人大会上，吴亚军因刚做完眼睛手术还带着墨镜，同时兼有不明原因的心悸，在现有身体条件下，放手龙湖也并非是全然因为外部环境做出的决定。

梳理龙湖近年的管理层变化，吴亚军很早之前就已经表现出了龙湖管理层“去家族化”的决心。

早在2009年龙湖在香港上市前夕，吴亚军的前夫蔡奎就已经辞任副董事长等职务，以减少公司的“家族化”色彩，开启了龙湖集团“去家族化”的第一步。

而在龙湖集团上市后，吴亚军逐步清理公司“家族门户”的步伐也并未停止。

先是解聘了蔡奎的妹妹，送她出国留学，后面更是阻止其他亲属进入公司。到2011年，吴亚军自己辞任CEO一职，改由“外人”邵明晓接任。

龙湖的去家族化并非只体现在高管团队，在中层梯队里，龙湖也培养了大量的“外系”非家族人才。

龙湖曾经对外透露，其管理层团队中有约20%的员工是轮岗制度下管理培训的“仕官生”出身。

到2017年，吴亚军更是将约140名中高管引入合伙人团队。

而去家族化的极致，就是“把自己做没了”。

吴亚军“把自己做没”并非是临时决定。

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早在2012年，吴亚军就受美的集团影响，动了选择职业经理人接班的念头。

不同于改革开放初期民营企业家多将公司交棒给子女的“家天下”模式，2012年，70岁的美的董事长何享健卸任后，交棒给职业经理人方洪波，而美的也确实在方洪波的手下逐渐发扬光大，公司市值从几百亿元稳步提升到6000亿元。

不可否认的是，对于大多数公司而言，选择职业经理人接班确实是一条相对艰难但正确的道路。

根据相关数据统计，美国企业中能够成功传承给二代的不足40%，到三代就更少了，还不到13%。

也正因如此，对于大多数公司而言，比起直接从两三个子女中挑选出一个接班人，从几千甚至上万了解公司业务的精英中培养一个合适的职业经理人确实是最优解。

“何享健把公司交给职业经理人而非家里人的决定当时在行业内确实议论纷纷，但是没想到后面美的的发展状况反而更好更漂亮。和他深聊之后我认为龙湖未来的交班模式也应该这样。”

在2018年11月，龙湖集团就已经公开表示吴亚军将手中持有的44%龙湖股权转至女儿蔡馨仪的信托。

资产分派后，吴亚军拥有投票权，女儿拥有收益权，收益权与经营权分离。

也就是说，早在2018年年底的时候，吴亚军已经萌生了公司由职业经理人接班的计划，开始逐步部署分离名下资产的收益权、投票权和经营权。

即使没有整个房地产行业的集体爆雷，职业经理人的上位也是板上钉钉。

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虽然吴亚军已经确定由职业经理人接管龙湖，但为什么是现在？又为什么是陈序平？

抛开房地产逆周期的宏观趋势不谈，龙湖也确实到了新老团队交班的合适时点。

龙湖的新老团队交班，其实是中国民营企业进入交接期的一个缩影。

从互联网行业的刘强东、马云，到传统制造业的柳传志、张瑞敏，再到房地产行业的潘石屹，中国白手起家的一代创始人，确实纷纷已经来到了退休的路口。

对于早早实现财务自由看遍风景的创始人们而言，回归生活本身可能更重要。

因为“身体和家庭原因”选择退位，对于已经目前的吴亚军而言，或多或少算是真心话。

另一方面，从业务中发家成长的创始人们确实对如何扩张业务有很多的经验和手感，但在经济下行期的战场，贸然在存量市场中追求增长，已经不是下一个赛段的主题。

如何在保有现在业务量的情况下，尽可能减少成本，撑过寒冬，才是主要需要解决的问题。

而在降本增效精细化运营这一点上，精通经营分析的职业经理人们显然更适合。

陈序平毕业于清华大学土木工程专业，并以校招仕官生的身份进入龙湖集团，在轮岗期后历任工程经理、项目经理、成都公司总经理、龙湖集团COO和地产航道总经理等职位，并于2022年初升任龙湖集团CEO。

“陈序平在对龙湖的忠诚度、投入度和商业思路上都是一个可造之才。我持续关注陈序平很多年了，一路看着他走过来，和他近年的个人交流也很多。早在去年他就已经开始负责在集团总体层面整顿公司的组织架构状况去执掌集团盘面。”

龙湖集团终于告别吴亚军时代。

身体和家庭原因退休是真，房地产下行期换血也是真。

在吴亚军、潘石屹们进行新老团队交班的同时，房地产行业的高资产负债率依然没有得到解决。

陈序平或许能够给龙湖集团带来更精细化的运营，实现一定程度的降本增效，但在房地产逆周期的大趋势下，龙湖集团的“隐雷”仍然存在。

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