民法典规定：严禁暴力催缴物业费 买房需要关注居住权
一个新制度的设立，必然带来许多新的问题，具体如何处理这些问题，还有待相关部门后续出台的法律法规
3年前，丛怡在北京买了一套住宅，入住后发现楼里面有理发店、美容院、瑜伽馆、托管班、培训机构、快递公司各种机构。
“这些非住宅功能，严重影响了我们的正常生活，感觉小区也很不安全。”丛怡说。
丛怡认为这种情况不合理，也试图通过种种方式维权，但都未果。
◐◐◐◐●☛█▼▲东豪仕法律HTtp://Www.df79110et◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲刚刚颁布的民法典，对这种情况进行了约束。
通读民法典可以看到，其对房屋的交易、使用环节的很多关键问题都有细化规定。
此前，法治周末记者已关注到民法典对于住宅使用权到期后的续期和缴费、高空抛物的责任厘定、物业改变共有区域的用途等问题的相关规定(详见法治周末第520期《与小区业主息息相关的法典》)，本期将继续关注民法典中与房子相关的3个话题：住宅商用问题怎么解决、物业催缴物业费的方式有何改变、居住权对未来房屋交易环节有何影响?
◐◐◐◐●☛█▼▲东豪仕法律HTtp://Www.df79110et◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲住宅商用可能要承担法律责任
民法典第279条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
◐◐◐◐●☛█▼▲东方金报网http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲在全国各地，住宅商用并不鲜见，不少人为了节约资金，用自己的房子或租来的住宅当作办公室。
北京市民李旭告诉法治周末记者，她们家对面长期处于无人居住状态，后来业主租给了一家公司，每天都有人站楼道里抽烟，李旭的家里也经常可以闻到浓浓的烟味。
李旭曾经向物业反映此事，也未能得到有效解决。
北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧说，事实上现行物权法已经对类似情况有所规定，要求业主将住宅改为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意，但这一规定可能很多业主不知道，导致有业主用住宅开工前未经正常法律程序，而其他业主发现邻居把住宅商用后也不知该如何解决。
民法典在措辞上，把“经有利害关系的业主同意”，改为“经有利害关系的业主一致同意”。
在郭韧看来，这样的措辞变化，增加了法条的确定性。
上海锦天城(福州)律师事务所合伙人蔡思斌建议，为彻底解决这类问题，工商登记部门也应进一步完善审批手续，例如，要求申请改变房屋用途的人出具所有利害关系人一致同意的声明书。
“当然，这在实务操作中肯定存在很多细节问题。例如，如何认定及由谁认定有利害关系的业主名单?有利害关系业主如何表达同意或者反对意见?相关利害关系业主的同意或反对声明由谁确认真实性等。”蔡思斌说。
◐◐◐◐●☛█▼▲东豪仕法律HTtp://Www.df79110et◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲至于民法典所指的利害关系人，郭韧认为泛指全体业主，狭义理解则是指改变房屋用途的行为导致权利受到侵害的业主。具体还要看公司性质和影响范围，比如，公司是一家小型企业，人员流动量小，对周边稳定生活环境产生的改变较少或可以忽略不计，利害关系人可能仅指代对门、楼上、楼下的邻居或指“同幢楼房里其他的业主”，但如果公司人员流动量大，对周边生活环境产生重大改变，则利害关系人除了“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”，甚至扩大到全体业主。
“这个规定本身，是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作经营性用房。”郭韧认为，随着法条影响力的扩大和群众法律意识的提高，再出现住宅商用的，有利害关系的业主可以要求改房屋用途的业主承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的责任。
对于这一问题，蔡思斌补充道，有些住宅转化为经营性用房根本不办理相关证照手续，所以后续对此行为的处罚机关应予以明确，同时明确处罚幅度，如此才能真正有效保障业主的权利，否则该类行为都通过诉讼途径解决，过于耗时耗力。
严禁暴力催缴物业费
在很多小区，不少业主选择缓缴或不缴物业费，倒逼物业公司优化服务。
●☛█▼▲豪仕法律网HtTp://Www.dfjb.net◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲李旭就对法治周末记者说，她入住自己房子的第一年起，就发现窗户有严重的漏风问题，但是每年冬天物业都拖着不解决，今年已经是第5年了。去年她试图通过不交物业费与物业公司抗争，结果却是收到了物业公司发来的律师函。
李旭提到此事非常愤怒，认为物业公司收钱最为积极，但解决业主问题却一拖再拖。
◐◐◐◐●☛█▼▲东豪仕法律HTtp://Www.df79110et◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲李旭所在小区的物业公司催缴物业费的手段已经算比较文明了，公开报道显示，还有小区通过断电、断水或切断燃气的方式，促使业主缴费。
蔡思斌从事房产类业务多年，他对记者说，此前有的物业公司为保证自身行为的合法性，甚至会在物业服务合同中明确约定如果业主不缴纳物业费可以采取停水停电等方式。这种暴力催收物业费的方式，给业主带来很大困扰。
为此，民法典在第944条中明确规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热供燃气等方式催交物业费”。
“民法典的这一规定是基于小区公共利益保护的考虑。从法律层面来说物业服务合同与供水供电供气合同是各自独立的合同，分别涉及不同的合同当事人。供水供电供气合同的相对人是小区业主与供水公司、电力供应公司和燃气供应公司，物业公司以欠缴物业费为由断水断电断气，在合同法上，属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三人即供水供电供气人的同意，否则是无效的。”郭韧说。
民法典明确规定物业公司不得以停水停电的方式催缴物业费后，不仅给了法院明确的裁判依据，更有效防止了物业公司利用其便利条件侵害业主利益的行为。虽然民法典目前没有规定物业公司违反上述规定应当承担的明确法律后果，但当事人可以根据民法典第七编侵权责任的相关规定，要求物业公司承担侵权责任，包括但不限于排除妨害、恢复原状、赔偿损失等。
●☛█▼▲豪仕法律网HtTp://Www.dfjb.net◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲蔡思斌在接受法治周末记者采访中还表示，仅凭民法典这一条规定可能并不能马上起到保护业主的作用。目前实施的物业管理条例并未对物业公司停水、停电、停气等暴力追讨行为如何处罚作出规定，建议物业管理条例作出相应配套修改，明确物业公司如有上述暴力催讨行为，行政机关可以对其行政处罚，或者对其经营资质予以一定的限制，这样才更有利于保障业主的权利。
买房需要关注居住权
蔡思斌认为，与房子相关的内容中，民法典中居住权的相关约定也非常重要。
民法典规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
“过去房产交易，需要查看出售房屋是否存在抵押、租赁，民法典生效后，还应当查询是否存在居住权。居住权设立之后，即便房产在居住权年限内被原所有权人转手卖掉，买家事后获得不动产证、拿到所有权，但此时买家取得所有权并非完整的，无法对抗已设立的居住权，无权赶走居住权人，类似于‘买卖不破租赁’。”蔡思斌说，设立了居住权的房屋流通属性和价值将大打折扣，购房者甚至可能是花钱买了一套“无法使用”的房子，因此，明年民法典实施后，购买房屋一定要前往不动产登记机构查明所购房屋是否存在居住权登记。
除此之外，蔡思斌认为，居住权的制度设计可能有助于保护租户的利益。不少房东往往会随着租住年限的增加要求上涨房租，如果不同意就通过其他手段逼迫租客退租解除合同。民法典生效后，如果租客想要长期租房，可以与房东额外再签订居住权合同，设立与租赁年限同等时间的居住权，将进一步保障租客的权益。这样即便房东想涨租金解除租赁合同，但如果居住权期限未满，租赁合同解除后，房东也无法再次出租获利。
“居住权也可能带来更多的社会反馈，相关的延伸问题也值得注意：如果老赖已经资不抵债，但他在房子里设置一个终生居住权，导致房屋无法被执行，该怎么办?居住权存续期间，居住权人是否有权对房屋进行装修，装修附加价值如何处理?”蔡思斌认为，一个新制度的设立，必然带来许多新的问题，具体如何处理这些问题，还有待相关部门后续出台的法律法规。
●☛█▼▲豪仕法律网HtTp://Www.dfjb.net◐◐◐◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲相关文章
-
“外卖战”背后，东哥的“权力游戏”！
来源：圆方你怎么看啊微信ID：yflooklook012025年的春天，当刘强东身着骑手服亲自配送外卖的照片刷屏社交平台时候，当东哥有了新的一起吃火锅的“兄弟们”的时候，当京东举起了“替天行道”“为民除害”的大旗的时候。这场刷屏的“外卖战争”，早已超出了商业竞争的范畴。今天我们一起换个视角，去看看可能存在的一场关于权力重构的剧本：离京东决策层两年多的东哥，或许正以“对外战争”为名，重演着历史上君主收拢权柄的经典戏码。02翻开人类组织史，对外战争始终是重构内部秩序的最短路径 。拿破仑通过意大利远征将雅各宾派...
2025-04-24 14:08:26 外卖东哥权力 -
-
那位西方大佬去世，让人想起一位东方大佬！
作者： 虚声来源：虚声（公众号ID：lxlong20）已获授权转载舆论界，美国副总统万斯被调侃为“有毒”。因为他嘴巴毒，做事风格也激进。前几天出访意大利，又尝试着扯下几块欧洲的遮羞布。他此次意大利之行，之所以会成为舆论界焦点，并非是因为国事访问，而是见了一位大佬。4月20日复活节当天，万斯从意大利跨国到梵蒂冈，去会见了教皇方济各。就这件事本身而言，非常乏味。因为整个会见过程只持续了几分钟，刚好够摆造型拍照。随后万斯的车子又返回意大利。从意大利跨国去梵蒂冈，会见教皇，再从梵蒂冈返回意大利，万斯一共用了17分...
2025-04-24 14:08:23 大佬让人那位 -
马斯克熟读中国历史！
作者：叶立华来源：求实处（ID：gh_a2f5eb6a8f0c）最近马斯克公开表态和特朗普的分歧，主要是因为看了点历史。 在特斯拉公司财报电话会议上，马斯克说他希望看到更低的关税，但决定权在特朗普手中。 还有就是，从五月开始，他在特朗普政府“政府效率部”（DOGE）投入的时间将显著减少到每周用“一两天”处理政府事务。 当然马斯克还是表态了，说自己对特朗普的支持不会改变，尽管今年特斯拉股价下跌超过40%，他将继续支持特朗普总统通过DOGE来遏制浪费。 这段时间的马斯克从了政，遇到了攻讦，也有内阁的争吵，搞了...
2025-04-24 14:08:19 中国历史马斯克 -
要把几件事放一起看，别错判川普真认怂！
作者：肖仲华来源：肖仲华开讲（ID：xiaozhweixin）在川普公开要求美联储主席鲍威尔辞职，并宣布对东南亚光伏板加征最高达3521%的天量关税后，美国再次迎来股债汇三杀以及美元指数大跌的惨象。面对这种惨象，川普公开说，“美元正在崩溃，很快将不再是世界标准，这是美国200年来最大的失败”，同时强调这是拜登政府造成的后果，也是美联储不作为的结果。然后，川普通过记者会回答了一系列问题，似乎又突然来了个180度大转弯：一是宣称他不会对中国强硬，将降低对中国的关税。他不仅不提已经公布的245%关税税率，还说1...
2025-04-24 14:08:18 要把几件事川普真认怂 -
特朗普要降关税？这是他的更大阴谋！面对美国，中国死抓一点就能赢！
原创：占豪来源公众号：占豪微信ID：zhanhao668特朗普要降关税？这是他的更大阴谋！特朗普真的要大幅降低对华关税了？谁说的？特朗普说的！据媒体报道，美国总统特朗普在谈到与中国的关税战时表示，我们与中国相处得不错，同中方谈判时不会采取强硬态度。对华145%关税确实很高，协议达成后美对华关税将大幅下降，但不会降至零。在特朗普发表这些言论后，美国股市应声大涨，道琼斯指数两天涨幅一度超过2200点。基于特朗普的这些言论，以及美国股市的表现，于是就有不少人有了乐观情绪，认为特朗普可能顶不住了要跪，他自己要主动...
2025-04-24 14:08:16 他的这是就能 -
一个令人震惊的消息：俄国或许不愿停战！
原创： 徐吉军来源公众号：汉唐智库微信ID：hantangzhiku2025年4月22日，乌克兰总统泽连斯基表示，如果俄罗斯首先同意全面停火，基辅准备与莫斯科直接谈判结束战争。这标志着乌克兰对战争形势的判断出现了重大转折。自俄乌战争2022年2月全面爆发以来，乌克兰一直拒绝与克里姆林宫进行任何直接对话。泽连斯基说，我们在复活节再次看到了这一点，他们可以在需要的时候减少空袭……如果俄罗斯人准备好完全停火，那么在完全停火之后，我们准备好与他们进行任何形式的谈判。荒谬的是，泽连斯基强调，乌克兰永远不会承认被占领...
2025-04-24 14:08:12 俄国不愿消息 -
特朗普称美对华关税或将大幅下降，认怂的艺术！
来源：大白话时事微信号：xhdb66从4月7日开始，持续升级的贸易战，以及特朗普近期说要撤换美联储主席鲍威尔的言论，让美国金融市场持续经历股债汇三杀，这给特朗普带来巨大压力。于是，昨天特朗普开始认怂。（1）认怂的艺术据美国《国会山报》报道，4月22日，特朗普在椭圆形办公室对记者说，“145%关税是非常高的。不会有那么高的……它将大幅下降，但不会是零。”此外，据美联社报道，4月22日，美国财政部长贝森特在一次闭门会议上表示，与中国的持续关税对抗是不可持续的，他预计中美贸易战将出现降级。他还提到，目前两国谈判...
2025-04-24 14:08:10 关税或将大幅 -
-
打都不怕，怕和你谈？
作者：叶立华来源：求实处（ID：gh_a2f5eb6a8f0c）美国总统特朗普对记者称，对华145%关税确实很高，协议达成后美对华关税将大幅下降，但不会降至零。 美财长贝森特表示，当前局势本质上是贸易禁运。美国目标并非与中国脱钩，两国可能在两到三年内达成一项全面协议。 关税加了这么久，特朗普现在觉得有点高了，想要降低关税，但是说不会降低到零，贝森特也说不想和中国脱钩，前倨后恭的样子实在是给美国这个超级大国丢人，大有把美国信誉当非洲国家来玩的态度。 但是我们不能被这两人虚情假意的表态蒙蔽，他们所谓可以谈，一...
2025-04-24 14:08:07 和你
