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最近,北京市场上又刮起了一股“房山区即将放松限购、取消认房又认贷”的流言妖风。
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其实早在去年6月初,就有微博大V因为爆料了京楼政策即将迎来重大调整的内幕,差点被请去喝茶。
当时传言的版本比较夸张,包括:提高非普标准、贷款还清算首套、共产房降首付、老人买生态涵养区多一个购房指标等。

去年底,网上又传出房山区即将成为北京的试点地区,开始降低首付比例、解除限购的消息,最后也是不了了知。现在已经是该消息流传的3.0版本了,一而再再而三,让人不得不怀疑,这就是一个彻头彻尾的谣言。
1月31日,北京市政府印发了《2023年市政府工作报告重点任务清单》,其中在第232条对房地产的描述如下:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,健全工作机制,完善“一区一策”调控措施,支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。
“一区一策”与“因城施策”类似,顾名思义就是因行政区域(城市)不同,所使用的调控政策不同。
比如去年8月推出的三个“全龄友好社区”试点项目,针对特定区域的特定人群,购买指定楼盘,给予特殊的首付比例待遇和贷款利率优惠;以及11月定向解除通州台湖、马驹桥地区的双限政策,两个地区实行亦庄经开区的限购政策,不再受通州双限约束,都属于“一区一策”的范畴。但在历年的市政府工作报告中,这个词汇尚是首次提出,并且前缀了完善二字,向市场透露的风向意义不言而喻。近几年,分化趋势已经成为北京楼市的主旋律,而在北京各个行政区的楼市行情里:北京城市总面积多达16410平方公里,是其他一线城市面积的2倍以上,在这幅员辽阔的土地上一共分布着16个行政区。
其中最小的东城区,总面积只有41.84平方公里,居住着70.8万人;最大的密云区,总面积2229平方千米,居住人口却不足53万。在2022年北京各区的GDP排名中,最高的海淀区GDP突破了万亿,最低的延庆区GDP只有210亿,两区相差了41倍。东西海核心区的房价动辄10万一平,而远郊区的房价,甚至不如环京燕郊,便宜的房子均价一万出头也能找得到。海淀、朝阳、丰台等主城区土拍火热,引得开发商竞相争抢;而房山、密云、怀柔等远郊区,除非提前找国企兜底,不然就落的无人问津的下场。虽然北京已经大幅减少了远郊区的供地,但远郊区仍然存在大量的新房和限竞房库存,使其陷入了去化难的流动性危机。在以前楼市火热的时期,为了严控房价上涨过猛,不管好坏,通常都是实施“一刀切”的调控政策。近几年高层在出台楼市政策时,则越来越趋于精度和准度,偏向定向施策,已经很少采用一刀切的政策标准了。
而北京市场在经过317政策的严格调控之后,远郊区的房价至今都还没回到2017年时的高点,可以说不仅挤尽了泡沫,甚至实现了超跌。并且各个行政区的功能定位不同,原始基础不同,发展使命也不相同,现在仍然执行“一刀切”的严苛购房标准,显然已经不合时宜。
早在去年8月20日,同为一线城市的上海,就定向松绑了(临港新城)的购房政策。非沪籍在上海购房需要5年社保+结婚,而在临港工作的人才员工,只要社保或个税缴纳满1年以上,就能获得购房资格。作为上海全力打造的“独立城市”,规划到2035年GDP突破10000亿,相当于再造一个新浦东,临港的定位不可谓不高,放松的尺度也不可谓不大。有上海临港作为“前车之鉴”,叠加“一区一策”新规,个人认为北京接下来确实有“定向放松”远郊区住房限购政策的可能性。假如真的放松,能否造成北京楼市火热?这可能就有点异想天开了。远郊区在京楼的存在感弱,多以地缘性客户、养老需求和低预算的刚需客户为主,定向放松只是释放合理的购房需求。加上地广人稀,没有产业,库存较大,配套也不完善,并没有多少炒作空间,就更不具备造成楼市火热的实力了。
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